Con el propósito de que se mantenga el dinamismo en el otorgamiento de créditos hipotecarios bancarios en 2023 se inició una campaña con tasas más competitivas. Durante 2022 la banca en su conjunto entregó 147 mil prestamos hipotecarios para la adquisición de vivienda media y residencial, señalan cifras de la Asociación de Bancos de México (ABM). Sin embargo, en este año la Inflación y las elevadas tasas de interés podrían aplazar la decisión entre las familias mexicanas de ejercer un crédito hipotecario, advierte el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

De acuerdo con cifras de la ABM, durante 2022 se otorgaron 147 mil nuevos créditos por un monto de 286 mil millones de pesos, lo que significó un crecimiento anual de 7.0 por ciento. La tasa promedio de colocación de los créditos hipotecarios bancarios fue de alrededor de 10.18 por ciento, beneficiando a más de 530 mil personas.

Según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF),banca de fomento que impulsa el desarrollo de los mercados primario y secundario en materia de vivienda detalla, que al ordenar los precios de los créditos hipotecarios de menor a mayor, a nivel nacional, se observa que el 25 por ciento de las operaciones se realizaron por un precio igual o menor a 590 mil pesos. 

Por su parte, el precio mediano fue de 887 mil pesos, lo que significa que 50 por ciento de las operaciones en el mercado de la vivienda se realizaron por debajo de este monto y la otra mitad por arriba. A su vez, 75 por ciento de las viviendas se vendieron por menos de 1 millón 759 mil pesos y el resto por un precio superior.

El Índice SHF de vivienda nueva presentó una variación de 9.3 por ciento, mientras que el correspondiente a vivienda usada aumentó 7.6 por ciento durante los primeros nueve meses de 2022. En este periodo se observó una proporción de viviendas usadas de 60.5 por ciento y 39.5 por ciento de viviendas nuevas.

Los datos preliminares entre noviembre de 2021 y noviembre de 2022 del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) y del Sistema de Información Infonavit señalan que el número de créditos por parte de este Instituto cayó 12.6 por ciento; los del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) retrocedió 13.5 y los créditos de la banca avanzaron 0.6 por ciento. 

De esta manera, el Infonavit descendió de 279 mil 980 a 244 mil 704 créditos en el periodo de referencia. En tanto que el Fovissste retrocedió de 47 mil 22 a 40 mil 688 y la banca comercial aumentó marginalmente de 107 mil 448 a 108 mil 109 créditos entre noviembre de 2021 a noviembre de 2022.

Bajos ingresos obstáculo para contratar crédito

Cabe destacar, que la precariedad salarial de los mexicanos hace cada vez más difícil el objetivo de comprar una propiedad a través de un crédito hipotecario bancario debido a que el 70 por ciento de las personas ocupadas perciben entre uno y dos salarios mínimos. Así, el promedio salarial mexicano se ubica entre 6 mil 223 y 12 mil 446 pesos mensuales, montos insuficientes para adquirir una vivienda media o residencial mercado al que van dirigidos los bancos.

Entre las alternativas destacan adquirir una vivienda usada, migrar a la zona conurbada de la Ciudad de México, o a cualquier otra entidad o conjuntar salarios familiares, o mecanismos como Apoyo Infonavit o Cofinavit  para adquirir un espacio. 

La compra de una casa o un departamento es una decisión que debe de estar acompañada de un amplio análisis debido a que es una deuda de al menos una década. Es recomendable que se destine como máximo una tercera parte de su ingreso total a un crédito hipotecario y que se cuente con el 20 por ciento del valor del inmueble para destinarlo al enganche.

La banca también ofrece financiamiento para vivienda de interés social en el que el valor mínimo debe de ser de alrededor de 250 mil pesos y el crédito hipotecario es de al menos 100 mil pesos con un ingreso del acreditado de 7 mil 500 pesos mensuales. Con pagos fijos a plazos que van de 7 a 20 años.

La ABM ha reiterado que pese a que desde junio de 2021 se presenta en la economía mexicana un ciclo alcista en la tasa líder, la tasa hipotecaria  solo aumentó 1.1 punto porcentual. 

A diciembre de 2022, las tasas bancarias promedio simple y promedio ponderado fueron de 11.57 y 10.18 por ciento, con crecimientos de 1.44 y 0.87 puntos porcentuales , respectivamente.

El costo Anual Total  (CAT) que incorpora la totalidad de los costos y gastos inherentes a los créditos, registró un valor de 13.98 por ciento, con un crecimiento anual de 1.56 puntos porcentuales . Finalmente el CAT promedio del Infonavit cerró 2022 en 10.2 por ciento con un descenso anual de 1.20 puntos porcentuales. 

Actualmente, la alternativa de un menor CAT par la adquisición de un inmueble la ofrece Inbursa con 13.2 por ciento.

Por ejemplo, por un crédito hipotecario en Inbursa a 10 años de plazo y por un monto de 1 millón 440 mil pesos , con un enganche de 360 mil pesos y un valor total del inmueble de 1 millón 800 mil pesos  pagaría una mensualidad de 20 mil 748.94 pesos.

A su vez, la alternativa más cara para este mismo crédito con un CAT de 16.8 por ciento la ofrece Banco Santander con su producto Pagos Fijos. La mensualidad sería de 23 mil 889.42 pesos.

En ambos casos se exige que el acreditado pueda comprobar ingresos mensuales de 52 mil 595.31 y 55 mil 213.44 pesos, respectivamente, según revelan los datos comparativos a abril de 2023, de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).

Competencia bancaria 

Pero Banco Santander para entrar en la pelea por obtener una mayor cuota de mercado de al menos unas 20 mil vivienda en lo que resta del año lanzó su nuevo producto Hipoteca Plus con una tasa desde 8.95 por ciento. El CAT que se ofrece para vivienda residencial oscila entre 11.7 hasta 12.1 por ciento. 

Para acceder a este tipo de producto en ocasiones los bancos quieren una mayor relación con el acreditado a través de algunos requisitos como la contratación de un seguro con la compañía que elija la institución , el traslado de su nómina, que la tarjeta de crédito que maneja sea también del mismo banco , entre otros.

Es importante destacar, que el sector de la construcción y vivienda tiene un efecto multiplicador en la economía, ya que impacta en 79 actividades y contribuye con alrededor de 2.4 millones de empleos.

Algunos especialistas consideran que entre los factores positivos que pueden impulsar al otorgamiento de crédito durante 2023 se tienen: el mercado laboral, que se ha mantenido en crecimiento durante 2022 y tiene una perspectiva de crecimiento positivo para 2023.

Adicionalmente,  los aumentos al salario mínimo; las expectativas de crecimiento nacional y la baja en la inflación, que pueden mejorar la confianza del consumidor para adquirir una hipoteca. 

El Infonavit en su último Reporte Económico Trimestral, elaborado por la Coordinación General de Investigación y Finanzas advierte: “Entre los riesgos a la baja del mercado hipotecario se encuentran: los niveles de inflación, que podrían afectar el ingreso disponible de las familias y que las motiva a aplazar sus decisiones de ejercer un crédito.

“La reducción en la producción de vivienda y el menor crecimiento del sector de la construcción residencial, y  el incremento de las tasas de interés hipotecarias de la banca comercial y la disminución de la confianza del consumidor, que pueden desincentivar la demanda de créditos para adquisición de vivienda”. 

En cuanto a la calidad de la cartera hipotecaria, los incrementos en el salario, junto con los niveles de empleo, podrían mejorar la situación económica de los hogares que ya cuentan con un préstamo, así podrían tener un buen desempeño en el cumplimiento de sus obligaciones.